Eladni szeretné ingatlanát vagy csak árulni?

A mai napig sokan siklanak el számos tényező felett, melyek lényegesen módosíthatják az ingatlan megfelelő eladási árát. A helyes árazás a legfontosabb összetevő ha eladni szeretné ingatlanát, így ebben szeretnénk most a segítségére lenni.

A megfelelő ingatlanár meghatározása

Az “éppen megfelelő” ár az, amely vonzza a vevőket, összhangban van a piaccal, és ami által a  legtöbb pénzt teszi zsebre. Figyelembe kell vennie az összehasonlító adatokat, és készen kell állnia arra, hogy szükség esetén módosítsa az árat, ha eladni szeretné ingatlanát. A kereslet és az érdeklődés statisztikailag a hirdetés kifüggesztésétől számított 21. nap után csökkenni kezd, veszít vonzerejéből. A körültekintő árazáshoz mindenképpen szükséges egy összehasonlító piaci elemzés elkészítése. Ha Ön nem rendelkezik annyi szabadidővel, hogy napokig, akár hetekig kutasson a megfelelő érték-meghatározáshoz, elhoztuk a legfontosabb tudnivalókat, hogy korrekt módon árazhassa be otthonát.

Ne árazza túl

Bátran kimondható, hogy az ingatlaneladások esetében rendkívüli erővel bír az első benyomás hatása. Az Ön ingatlanpiaci bemutatkozása az első esély arra, hogy vevőt szerezzen, ezért nagyon fontos a megfelelő árazás. Ha otthonát túlárazza, fennáll annak az esélye, hogy a vevők észre sem veszik a hirdetését. Hogy miért?

Tegyük fel, hogy otthonát 10 millió forintért szeretné eladni, de 11,5 millióért hirdeti meg, csak azért, hogy láthassa, vajon kifizetnék-e érte a magasabb árat. Azonban egy 10 millió forintos költségvetéssel rendelkező vevő az interneten csak 10 millió forintig terjedő árú ingatlanok közt fog válogatni. Az Ön otthona nem fog megjelenni keresésének találatai között, így máris lemaradt egy potenciális vásárlóról.

Ne adja túl olcsón sem

Egy ingatlant piaci értéke alatt kínálni olyan stratégia, amelyet egyes eladók arra használnak, hogy érdeklődést keltsenek az ingatlan iránt, ami egy licitháború alapját képezheti. Ezt a módszert olyan eladók is alkalmazzák, akik gyorsan szeretnék eladni otthonukat. Azonban azzal, hogy túl olcsón kínáljuk fel az ingatlant, elriaszthatjuk a lehetséges vásárlók egy részét. Felmerülhet ugyanis bennük a kérdés, hogy alapvető problémák lehetnek-e a házzal. A tapasztalatok viszont azt mutatják, hogy még mindig jobban járnak azok, akik némileg áron alul kínálják az ingatlant, mivel a vevők nagyobb száma miatt általában a megfelelő értékre licitálják fel a végleges eladási árat.

Mindig vegye figyelembe az összehasonlító adatokat

Az összehasonlító eladások olyan nemrég eladott ingatlanok tranzakciói, ahol a házak méretben, elhelyezkedésben és jellemzőikben hasonlóak az Ön által kínálthoz. Az összehasonlító adatokkal felfegyverkezve az eladó ügynöke összeállíthat egy átfogó jelentést, az úgynevezett összehasonlító piaci elemzést, ami hatalmas segítségére lesz a megfelelő listaár megállapításához.

“Eladói ügynökként az egyik kihívásunk az, hogy valóban elhúzzuk a függönyt, és megmutassuk az adatokat” – mondja Michael J. Franco “Be kell bizonyítanunk az eladónak, hogy az ő lakása nem igazán különbözik, hacsak nem tényleg egyedülálló, mert akkor valóban megérdemli a felárat.”

Az optimális eladási ár megállapításához szükséges összehasonlító piaci elemzés részletes és átfogó kutatómunka, melyhez kérje bátran ingatlanügynökeink segítségét.

A piaci elemzést természetesen Ön is elvégezheti, de mivel rendszerint sok munkával és kutatással jár, mindenképp érdemes szakértő kezekre bízni. Ha szeretné tudni, mennyi pénzt takaríthat meg Önnek egy ingatlanügynök, olvassa el a témában írt cikkünket. 

Tipp

Ha úgy dönt, hogy saját maga végzi el a piaci elemzést, nézze meg a környékbeli ingatlaneladások statisztikáit: 

• Részesítse előnyben az elmúlt 6 hónapban az Ön ingatlanával azonos környéken bejegyzett értékesítéseket. (Az értékbecslők általában nem használnak 3-4 hónapnál régebbi adatokat) 
• A megfelelő ár meghatározásához igyekezzen közelíteni saját ingatlana hirdetési árát a kapott regionális átlaghoz. 
• Hasonlítsa össze az ingatlanok eredeti listaárát a végső eladási árukkal, így képes lesz megállapítani az esetleges árváltozások irányát és mértékét. 
• Az ideális esethez legalább három olyan ingatlannal hasonlítsa össze sajátját, amelyeket piaci értéken adtak el.
• A környékbeli, Önéhez hasonló ingatlanok piacon töltött ideje alapján következtethet arra is, hogy valószínűleg mikorra várható a saját házának eladása.

 Az ingatlanügynökök részletes elemzései nehezen hozzáférhető demográfiai adatokat is tartalmaznak, (közbiztonsági adatok, helyi oktatási intézmények adatai stb.) melyek segítségével még pontosabb listaár tűzhető ki.

Aktív hirdetések

Természetesen az eladók annyit kérhetnek az otthonukért, amennyit csak akarnak. Ez viszont közel sem jelenti azt, hogy valóban meg is kapják ezt az árat. Járja be bátran az épp aktívan hirdetett környékbeli házakat, hogy lássa, mit látnak majd a vevők, amikor meglátogatják őket. Jegyezze fel, mi tetszik és mi nem ezekben az ingatlanokban, valamint azt a hatást is, amit a küszöb átlépésekor érzett.

Tipp

Ha lehetséges, teremtse meg eladni kívánt ingatlanában a kellemes fogadtatás érzését. Kérdezze meg magától, hogy egy vevő miért az Ön otthonát részesítené vagy nem részesítené előnyben másokéval szemben, majd ennek megfelelően igazítsa ki ajánlatát. Minden vélemény közelebb juttatja az optimális ár meghatározásához, ha eladni szertné ingatlanát.

Gyakran figyelmen kívül hagyott részletek

Néhány csekélynek tűnő részletet könnyű figyelmen kívül hagyni az ingatlanok összehasonlításakor:

– Figyeljen a szomszédság határaira és a fizikai akadályokra, például a főutakra, autópályákra vagy vasútvonalakra. Ne hasonlítsa össze a “sínek másik oldaláról” származó találatokat.

Megjegyzés: 

Az egymással szinte megegyező tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok ára egyes városrészekben akár jelentős mértékben is eltérhet. A lakókörnyezet vonzereje nagy értéket képvisel, ami nyilván az egyes régiók árfekvésében is megmutatkozik.

– Hasonlítson össze ingatlanokat lakható területük tekintetében is (négyzetméterben)  10%-os eltérésen belül felfelé vagy lefelé.

– Vesse össze a hasonló korú ingatlanokat. Az egyik környék lehet, hogy az 1950-es években épült, míg a szorosan a szomszédságában lévő területen már 1980 környékén épült ingatlanok vannak Ezek értéke természetesen különbözni fog. 

Őszintén értékelje a kívánatosságot. Egy kevésbé népszerű környéken valószínűleg csupán az “álomotthon!” érzetét keltve lesz képes indokolni egy esetleges eladási felárat.

Tartózkodjon az eluralkodó érzelmektől

A piackutatásnak kell irányadónak lennie, amikor egy otthon eladásra szánt árképzéséről van szó, nem pedig az érzelmeinek. A vevőt nem érdekli, mennyit fizetett a házért, a sok munka és anyagi ráfordítás, amit az ingatlanba fektetett, sem az évek alatt felgyűlt emlékek, amelyeket az otthonában szerzett.

Érzelmileg el kell szakadnia az ingatlantól! Ragaszkodjon a szép emlékekhez és az ott szerzett élményekhez, de amikor eladja, üzleti tranzakcióként kell összpontosítania a helyzetre. Minden bizonnyal ez a legértékesebb vagyontárgya, ezért azt kell tennie, ami helyes.

Négyzetméteres költség-összehasonlítások

A vevő ügynöke előbb értékbecslést fog tartani. Az értékbecslők általában 10%-on belüli négyzetméter-eltérésig hasonlítanak össze ingatlanokat. Konkrét példa alapján tehát az összehasonlítható házak azok, amelyek 450 és 550 négyzetméter között vannak, ha az Ön otthona 500 négyzetméteres.

Megjegyzés:A négyzetméterenkénti ár az ingatlan méretének csökkenésével emelkedik, mérete növekedésével pedig csökken. A megfelelő eladási ár meghatározásához hasonlítsa össze a megközelítőleg azonos négyzetméterárú otthonokat.

Ne értékelje túl otthonának korszerűsítéseit

Ha 2 millió forintot költ a konyhája felújítására és egy úszómedence beszerelésére, akkor 2 millió forinttal növelheti otthona eladási árát, igaz? Nos, nem mindig.

Bár egyes felújítások növelhetik otthona értékét, nem valószínű, hogy a teljes összeget visszakapja, amit beleölt. Mielőtt bármilyen fejlesztésbe fektetne be, nézze meg az Ön közelében lévő, összehasonlítható eladó házakat, hogy lássa, a fejlesztések összhangban vannak-e a lakókörnyezettel, és hogy hatással lehetnek-e az eladási értékre. 

Ármódosítás

Ha ingatlana ajánlat nélkül tengődik, szükség lehet az ár csökkentésére. Lehet, hogy a piac megváltozott azóta, amióta elkészült az elemzés. Vessen egy pillantást néhány aktuálisan összehasonlítható ingatlanra, és ennek megfelelően igazítsa ki az árat.

Marketing

Győződjön meg róla, hogy nincs hiba a hirdetésben. Ellenőrizze, hogy az ingatlant minden megfelelő helyen megmutatta-e. Lehet, hogy fokoznia kell a marketingtevékenységet, hogy növelje a hirdetés megjelenítésének számát, például több belső kép közzétételével a közösségi médiában. Beszéljen ügynökével arról is, hogy milyen fejlesztések növelhetik otthona eladásának esélyét, beleértve a szükséges külső és belső megjelenés javítását. Egy kis törődés sokat segíthet.

Ne feledje, mindenben segítünk

Egy tapasztalt ingatlanközvetítő eladáskor akár 20-30%-al is jobb üzletet köthet! Ha szeretné megtudni miért, olvassa el blogcikkünket a témában.

Ha úgy érzi, hogy a temérdek információ hullámai összecsapnak a feje fölött, vegye fel  bátran velünk a kapcsolatot, ha eladni szeretné ingatlanát. Készséggel állunk rendelkezésére.